עומדים בפני רכישת דירה מקבלן? מחפשים עורך דין לרכישת דירה מקבלן? לפניכם כל הדגשים החשובים שיש לתת עליהם את הדעת לפני התחלת התהליך.
בשוק "קונים בלבד" רבים רצים לקנות בימים אלה דירות מקבלנים.
חוזי דירות מעין אלה- הינם לרוב חוזים עבי קרס. חוזים הערוכים בצורה אחידה ("חוזים אחידים") ואשר אליהם מצורפים נספחים רבים ובכללם יפויי כוח, נספחי תשלומים,כתבי ערבות, נספחי הצמדות, תוכניות ועוד. ואשר הקבלנים- אינם ששים- בלשון המעטה לבצע בהם תיקונים.
אין להכביר מילים על כך שלצורך כך צריך בעל מקצוע מיומן (ולעיתים אף יותר מבעל מקצוע אחד) שידע לקרוא ולהעיר את הערותיו – קרי עורך דין לרכישת דירה מקבלן.
בחרנו להלן להציג רשימה – קצרה (שאיננה ממצה כלל וכלל ) של נושאים ודגשים הראויים לבחינה.
ויודגש: אין באמור להלן להוות ייעוץ כל שהוא ובוודאי שאין בו כדי להחליף ייצוג של איש מקצוע אשר יבחן כל חוזה לגופו.
בעת רכישת דירה מקבלן יש לבחון ולבדוק את ההיבטים להלן:
לבדוק את נסח הטאבו/או את אישור הזכויות במקרה של קרקע מינהל/חברה משכנת ולבחון בהם:
- אם יש שיעבודים ואם כן מה טיבם.
- אם יש עיקולים
- האם יש שיעבוד לבנק המלווה.
לבחון את תוכניות הבנין ובכללם:
- תכנית הדירה
- תוכנית הקומה.
- תוכנית סביבה
- תוכנית חניות.
- האם קיימות הצמדות כמו גג , חניה וכו
- האם הוצאו שטחים מסויימים – מתוך הרכוש המשותף.
- הגדרת הרכוש המשותף
- האם יש תקנון בית משותף במצורף לחוזה
את הנספחים לחוזה ובכללם:
- האם קיים היתר בנייה לבניין? מה מעכב את קבלתו? באילו תנאים יינתן ההיתר
- את נספח התשלומים.
- את נספחי ההצמדות- הן הצמדות לדירה והן את אופן הצמדת התשלומים.
- את העתקי יפויי הכוח.
- את כתבי הערבות – אותן מנפק הבנק המלווה- עד כמה שקיימים כאלה.
- באם קיים בנק מלווה את נוסח מכתב ההחרגה.
לבדוק את הסמכת המנהלים לחתום על החוזה – לבדוק את החלת חוק המכר (דירות) ובכלל אלה את:
- את נוסח התחייבות הקבלן והכיצד מנוסחים כתבי האחריות שלו והתאמת ההתחייבות לחוק המכר (דירות)
- את המפרט הטכני
- את ההוראות באשר למתחזק (חברת הניהול)
את הכפפת החוזה לחוק המכר( דירות) (הבטחת השקעות) ובכלל זה לקיים את סדר התשלומים בהתאם לאותו חוק.
בעת רכישת דירה מקבלן, יש לבדוק את ההיבטים הספציפיים של החוזה ובכללם:
- האם קיים הסכם עם בעלי הקרקע?
- האם קיימות הוראות בהסכם בעל קרקע קבלן המגבילות את החתימה על החוזה?
- האם קיים יפוי כוח מבעל הקרקע לקבלן?
- האם המוכר הינו גם הקבלן המבצע?
היבטי מיסוי – זו סוגיה מורכבת כשלעצמה-ונסתפק בכך שנעיר כי אם מדובר בדירה שנייה המס עליה גבוה יותר (אא"כ מדובר בכך שהקונה מתעתד למכור את דירתו הנוכחית).
אם התעניינתם בעורך דין לרכישת דירה מקבלן, עוד יכול לעניין אתכם:
אין הרשימה באה כייעוץ ואין היא באה להחליף יעוץ של אנשי מקצוע.
