חוק מיסוי מקרקעין מטיל מיסים שונים בעת רכישה ו/או מכירה של זכויות במקרקעין

וזו הגדרת המושג :"מקרקעין" –בחוק מיסוי המקרקעין: קרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע;

מההגדר ההנ"ל של חוק המיסוי מתפרש כי כל מכירה או רכישה של נכס מקרקעין מהמפורטים לעיל- קרקע- בניין, דירה יחול מס

החוק מוחל על מקרקעין בישראל אבל גם על זכויות במקרקעין ב"אזור" כלומר על השטחים המוחזקים בידי ישראל

הגדרת המונח "זכות במקרקעין" בחוק הנ"ל :" בעלות, או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים בין שבדין ובין שביושר לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור; ולענין הרשאה במקרקעי ישראל – אפילו אם ניתנה ההרשאה לתקופה הקצרה מעשרים וחמש שנים; .. 

מהגדרת החוק הנ"ל עולה כי כל עסקה בזכות במקרקעין מאלה המפורטות לעיל  מהווה עסקה במקרקעין   ובכלל אלה מכירה של זכות הבעלות , זכות החכירה (כהגדרתה) או אף הרשאה שמבחינת תכנה ניתן לראות בה בעלות או חכירה- נופלות לרשת המס ומחויבות על כן במס 

חוק המיסוי עוסק ב- 3 מיסים עיקריים:

• מס שבח – הוא מס הוני החל על הרווח שהופק על ידי מוכר הנכס בעת המכירה והוא (בהכללה ) הפרש הרווח בין מחיר הרכישה של אותו נכס 
• מס רכישה – חלק בעיקרו על כל רכישה של זכות במקרקעין (ויש לעיקרון פטורים והקלות)
• מס רכוש – חל על קרקע שאינה חקלאית . מאז שנות ה2000 שיעור מס בגין קרקע זו הוא "0" %. אם כי יש למס זה נגיעה לכל מי שלא שלם עבור אותן שנם על אותן קרקעות את מיסי הרכוש ויצטרך ביום מן הימים לקבל אישור לרישום בלשכת רישום המקרקעין.

להלן התייחסות  למס הרכישה

העיקרון שבחוק –מס הרכישה חל על כל רכישה של זכות במקרקעין בישראל או באזור.

גובה המס– מס הרכישה נקבע כאחוז משווי סכום הרכישה. בסכום זה כוללים כל סכום שהקונה התחייב לשלם למוכר או במקומו עבור הזכות במקרקעין שהקונה רכש מהמוכר . לדוגמא מי שרוכש דירה מקבלן- בווי הדירה כלול מ.ע.מ – וזהו שווי הרכישה עבור הקונה .ועל כן הרוכש משלם מס רכישה גם על סכום המ.ע.מ (*חריג- רכישת זכויות במקרקעי בין עוסקים- המס לא יכול על המ.ע.מ)

גובה מס הרכישה:

א. סכום מס רכישה על דירות מגורים (משתנה כל שנה בחודש ינואר)מס הרכישה על דירות מגורים (קבוע ב סעיף 9(ג) לחוק המיסוי) הינו מדורג .להלן המדרגות לשנת 2024 למי שרוכש דירה ואין לו דירה נוספת!

1. המס על רכישת דירה יחידה של הרוכש עד לסך של 1978,475 נכון לחודש ינואר 2024 פטור
2. על חלק השווי (ההפרש) שבין הסך של 1,978,475ועד עד 2,347,040 ₪– 3.5%
3. על חלק השווי (ההפרש) שבין הסך של  2,347,040 ש"ח ועד לסך של ועד 6,055,070 ₪ 5% 
4. על חלק השווי (ההפרש) העולה על 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח – 8%
5. על חלק השווי (ההפרש) העולה על 20,183,565 ש"ח – 10%

ב. מס הרכישה למי שיש כבר בבעלותו דירה אחת או יותר ורוכש דירה נוספת הם אלה:

1. אם מחיר הדירה הינו עד 6,055,070 ₪ המס הינו 8% ממחיר הרכישה
2. על כל סכום מעבר לסך של 6,055,070 ₪ הרוכש ישלם  מס רכישה בשיעור של 10% ממחיר הרכישה

ג. מס רכישה על קרקע או בנין הוא בשיעור 6% ממחיר הרכישה. "בנין" מוגדר כל מבנה שאינו משמש כדירת מגורים.

הקלות החרגות ופטורים

חוק המיסוי ותקנות מס רכישה מאפשרים מספר הקלות החרגות ו/או פטורים ו/או פטורים חלקיים ממס רכישה (להלן מספר דוגמאות שאינן ממצות את כל הוראות החוק והתקנות) 

1. דירת מגורים מזכה – החוק מאפשר למי שרוכשים דירת מגורים והיא דירתם היחידה בישראל לשלם מס רכישה מופחת – לפי מדרגות מס- כאשר נכון לערב כתיבת שורות אלה רכישת דירת מגורים שהיא דירתם היחידה של הרוכשים 1,978,745 ₪ לא ישולם כל מס  ומעבר לכך בהתאם למדרגות. הסכומים הללו משתנים מדי שנה .
2. פטור או פטור חלקי (0.5% )ממס רכישה לנכה–עיוור נפגע או בן משפחה של נספה במערכות ישראל- תקנה 11 לתקנות מס רכישה- על פי תנאי התקנה. ניתן להשתמש בפטור פעמיים.
3. פטור  או פטור חלקי ממס רכישה לעולה כהגדרתו בתקנה 12 לתקנות מס רכישה. התקנה מאפשרת לרכוש דירה בפטור או פטור לקי (0.5%)גם לבני זוג שאחד מהם מוגדר עולה. ניתן להשתמש בפטור פעם לדירה ופעם לרכישת נכס עסקי
4. במכירת נכס מקרקעין מיחד לקרובו- ישולם מס רכישה בשיעור שליש ממה שהיה אמור להיות משולם במכירה רגילה(תקנה 20)
5. במכירת זכויות בדירת מגורים בין בני זוג הגרים באותה דירה פטור ממס רכישה(תקנה 21) וראו גם סעיף 4 א לחוק המיסוי המאפשר פטור בעת מכירה אגב גרושין)
6. ויתור על זכות במקרקעין שהתקבלו בירושה לטובת בן זוגו של המוריש פטורה ממס רכישה