רכישת דירה היא אחת העסקאות החשובות בחיי אדם או זוג ישראלי מן היישוב.
בשנים האחרונות בהם עניין הנדל"ן הפך לנושא "חם" מן הראוי לשים ליבנו לאזכור נשכחות: יש לבצע מספר בדיקות בסיסיות בטרם מבצעים עסקה מעין זו ובכללן את התאמתו של הנכס הנרכש – למוצהר וכי בדיקה זו צריכה להיעשות – לא רק אצל רשם המקרקעין – אלא גם במחלקות ההנדסה הרלוונטיות.
אחת מהנחות הבסיס הידועות אותן קבע בית המשפט לפני שנים רבות הוא 4 אבני יסוד החייבות להתקיים בכל עסקה: 1.לזהות את הצדדים לעסקה (מי המוכר מהי הקונה- פרטי הזיהוי שלהם). את מהות העסקה (מכר, שכירות וכו), את מהות הנכס (קרקע, בנין, דירה) וכמובן – התמורה.
במאמר זה נתייחס לזיהוי הנכס.
תזכורת לכך שיש לבדוק את הנכס המכר בטרם ביצוע העסקה – נמצאנו למדים בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים שניתן בחוד שפברואר ש.ז.
ומעשה שהיה כך היה:
אדם שכר דירה מגברת בירושלים. בשלב מסויים הצדדים החליטו שהשוכר יקנה את הנכס. (100,000$ בשקלים)
בחוזה נכתב – בערך במילים הבאות הקונה מכיר את הנכס ובדק אותו פיזית ומשפטית ומצאו מתאם למטרותיו .. וגו'.. סעיף הקיים בכל חוזה מכר דירה. לימים משביקש הקונה ליטול משכנתא – התברר לו כי אין מדובר בדירה אלא במחסן.
מאותו שלב הגיעו הצדדים לכדי סכסוך – כאשר הם הגיעו לפתחו של בית המשפט לקבל את הכרעתו – הקונה ביקש לאכוף את החוזה – ולקנות את "הדירה". המוכרת – ביקשה לחזור בה. הקונה תבע אכיפה. המוכרת ביקשה בתביעה נגדית לבטל את החוזה בשל הפרתו – והרי הקונה לא שילם לה את מלוא התמורה.
פסק בימ"ש:
הגם שאי מסירת המידע כי המדובר במחסן נבעה מטעות בתום לב (לטענת המוכרת – היא רכשה את הבית לפני למעלה מ 3 עשורים- והסתמכה על הרישום בלשכת המקרקעין ולא ידעה כי המדובר במחסן) עדיין עובדת "אי התאמה בממכר" שרירה וקיימת – והרי המדובר היה בעסקת מכר של "דירה". בשל כך ומטעמים אחרים- פסק כי עליה לשלם לקונה את הפיצוי המוסכם 20,000$ ועוד פיצוי בסך של 20,000$.
ואולם בכך כבוד בית המשפט לא סיים את אמירתו: פסק בית המשפט – לאור הצהרות הקונה כי בדק את הדירה וו: כי חובת הבדיקה מוטלת היתה על הקונה. וכן כי לאור סעיף 13 לחוק החוזים חל הכלל הידוע "יזהר הקונה".
עוד קבע בית המשפט – כי ניתן להשתית עילה של תביעה בגין אי התאמה – רק אם המוכר ידע עליה.
בנסיבות אותו תיק – קבע בית המשפט כי גם לא ניתן להפוך את המחסן לדירה – ומכאן שאין מקום לאכיפה. מן הצד השני הקונה – התובע – לא ביקש ביטול ולא הצטייד בחו"ד שמאית ע"מ לקבוע מה היה הפסדו כתוצר של אי ההתאמה – ע"מ לקזזו.
מאידך נמצא הקונה – מפר כי לא שילם את יתר התשלומים הקבועים בחוזה. כמו כן לא שילם גם בהמשך – תשלומים נוספים החלים על הדירה לרבות ארנונה וכו.
בסופו של יום – פסק בית המשפט כי המוכרת הפרה את החוזה (ופסק פיצויים לקונה וגם למוכרת)
מסקנות:
גם במכירת דירה – הליך שהוא כמעט "יום יומי" במקומותינו – אין הצדדים פטורים מלבצע את הפעולות הפשוטות ובכללם בדיקה של הנכס במערכות השונות ובכללם במחלקת ההנדסה של העירייה.
ובאשר לרכישה דירה מקבלן: דגשים
בשוק "קונים בלבד" רבים קונים דירות מקבלנים.
חוזי דירות מעין אלה – הינם לרוב חוזים עבי קרס. חוזים הערוכים בצורה אחידה ("חוזים אחידים") ואשר אליהם מצורפים נספחים רבים ובכללם יפויי כוח, נספחי תשלומים,כתבי ערבות, נספחי הצמדות, תוכניות ועוד. ואשר הקבלנים – אינם ששים – בלשון המעטה לבצע בהם תיקונים.
אין להכביר מילים על כך שלצורך כך צריך בעל מקצוע מיומן (ולעיתים אף יותר מבעל מקצוע אחד) שידע לקרוא ולהעיר את הערותיו . קרי עו"ד .
בחרנו להלן להציג רשימה – קצרה (שאיננה ממצה כלל וכלל ) של נושאים ודגשים הראויים לבחינה.
ויודגש: אין באמור להלן להוות ייעוץ כל שהוא ובוודאי שאין בו כדי להחליף ייצוג של איש מקצוע אשר יבחן כל חוזה לגופו.
בעת רכישת דירה מקבלן יש לבחון – בין היתר – ולבדוק את ההיבטים להלן:
- לבדוק את נסח הטאבו/או את אישור הזכויות במקרה של קרקע מינהל/חברה משכנת ולבחון בהם:
- אם יש שיעבודים ואם כן מה טיבם.
- אם יש עיקולים
- האם יש שיעבוד לבנק המלווה.
- לבחון את תוכניות הבנין ובכללם:
- תכנית הדירה
- תוכנית הקומה.
- תוכנית סביבה.
- תוכנית חניות.
- האם קיימות הצמדות כמו גג, חניה וכו.
- האם הוצאו שטחים מסויימים – מתוך הרכוש המשותף.
- הגדרת הרכוש המשותף.
- האם יש תקנון בית משותף במצורף לחוזה.
- את הנספחים לחוזה ובכללם:
- האם קיים היתר בנייה לבניין? מה מעכב את קבלתו? באילו תנאים יינתן ההיתר
- את נספח התשלומים.
- את נספחי ההצמדות – הן הצמדות לדירה והן את אופן הצמדת התשלומים.
- את העתקי יפויי הכוח.
- את כתבי הערבות – אותן מנפק הבנק המלווה – עד כמה שקיימים כאלה.
- באם קיים בנק מלווה את נוסח מכתב ההחרגה.
- לבדוק את הסמכת המנהלים לחתום על החוזה.
- לבדוק את החלת חוק המכר (דירות) ובכלל אלה את:
- את נוסח התחייבות הקבלן והכיצד מנוסחים כתבי האחריות שלו והתאמת ההתחייבות לחוק המכר (דירות).
- את המפרט הטכני.
- את ההוראות באשר למתחזק (חברת הניהול.
- את הכפפת החוזה לחוק המכר(דירות) (הבטחת השקעות) ובכלל זה לקיים את סדר התשלומים בהתאם לאותו חוק.
- את היבטים הספציפיים של החוזה ובכללם:
- האם קיים הסכם עם בעלי הקרקע?
- האם קיימות הוראות בהסכם בעל קרקע קבלן המגבילות את החתימה על החוזה?
- האם קיים יפוי כוח מבעל הקרקע לקבלן?
- האם המוכר הינו גם הקבלן המבצע?
- היבטי מיסוי – זו סוגיה מורכבת כשלעצמה – ונסתפק בכך שנעיר כי אם מדובר בדירה שנייה המס עליה גבוה יותר (אא"כ מדובר בכך שהקונה מתעתד למכור את דירתו הנוכחית).