ת מ " א 38
-
מהי התמ"א 38
תמ"א ("תוכנית מתאר ארצית) – 38 מטרתה להביא לכך שהדיירים יחזקו מבנים ישנים-מפני רעידות אדמה.(לפי תקן 433)
התמ"א 38 עברה מספר תיקונים (עד היום 3 תיקונים) ובכללן תוקנו חוקי הבנייה, המקרקעין והמיסוי- על מנת לאפשר את ביצועה וכדאיותה.
התוכנית נועדה גם ליצור התחדשות עירונית
-
מדוע נוצרה תוכנית תמ"א 38
הממשלה מקדמת פרויקט זה מאחר ואין ביכולתה לממן אותו בעצמה.(עלות של מליארדי ₪)
הכוונה היא להעניק זכויות בניה לקבלנים- תוך מתן העדפות מיסוי והעדפות רישוי- כנגד חיזוק המבנים מפני רעידות האדמה..
-
על אילו אזורים היא חלה
התוכנית חלה על כל הארץ והיא מתווה שורה של הוראות לרבות הקלות הן בהליכי הבניה והן במיסוי. עם זאת לוועדות המקומיות יש שיקול דעת באשר לעצם החלתן ומקומות החלתן ! (ואכן ישנן עיריות שאינן "ששות" ליתן היתרים מעין אלה כיוון שעליהן להיערך למתן שירותים לדיירים הנוספים )
-
על אילו סוגי בניינים היא חלה
התמ"א חלה על בניינים אשר ניתן לגביהם היתר בניה לפני 01.01.80 ללא אפשרות הארכת מועד ואשר ניתן לגביהם חו"ד מהנדס – קונסטרוקטור- כי הם זקוקים לחיזוק מבנה. (המהנדס ייעזר לרוב בבדיקות חברות המתמחות בבחינת חוזק המבנה , עמידותו, בדיקות קרע בדיקות שלד והיסודות שלו)
-
היכן התמ"א כדאית לביצוע
מטבע הדברים ככל שקרקע יקרה יותר –וזה למעשה באזור מרכז המדינה- יש ליזמים כדאיות יתרה לביצוע שכן היזם יכול לקבל תמורה גבוהה יותר לדירות שימכור.
-
יתרונות התמ"א מתבטאים בין היתר באמור להלן
- היתרונות הפיזיים-לדיירים-חיזוק המבנה באמצעות הוספת ממדים לכל דירה ולעיתים ניתן להוסיף גם מרפסת שמש, מעלית, שיפוץ חזית הבניית והחייאתו וחידושו.
- כמו כן במקרים המתאימים ניתן להביא להריסת הבניין ככל שחלה עליו תמ"א 38 (2) ולבנותו מחדש.
- יתרונות פיסקאליים- מיסויים- לדיירים-פטור מהיטל השבחה על הדיירים, פטור ממס שבח ופטורים נוספים.
- יתרונות ליזם- כמו בעסקת קומבינציה- היזם מקבל את זכויות הבנייה העודפות והוא יכול להוסיף עד 2.5 קומות לבניין ולעיתים גם ניתן לסגור קומה מפולשת (בין עמודי הבית) .
- את הדירות שהיזם- הקבלן יבנה הוא ימכור לדיירים אחרים.
-
חסרונות התמ"א
- יש לקבל הסכמות ושתוף פעולה של מירב בעלי הדירות – כאשר ניתן לכפות על יתרת בעלי הדירות את ביצועה- גם בהליכים משפטיים- נזקיים.(כך לעיתים המדובר בדיירים מבוגרים או קשיי יום שיקשה עליהם ההליך הזה).
- הליך רישוי ובנייה ארוך- המחייב התקשרות בין הדיירים לקבלן- למשך כ4 שנים (זמן לבדיקות ראשוניות, הגשת הבקשה וקבלת היתר הבנייה וכמובן הבנייה עצמה ) בהם הבניין הופך אתר בנייה ( במקרים מסויימים ניתן לפנות את הדיירים- ע"ח הקבלן לשכירות ולהחזירם לדירותיהם המשופצות)
- לעיתים כאמור על הדיירים לפנות את הבית או את הדירה מחמת שיפוצים חודרניים אל תוך ביתם- למשל אם פיר המעלית עובר בתוך הדירה פנימה- וישנם דיירים שאינם ששים לעשות כן..
- דיירים רבים- דעות רבות ותחרות בין הדיירים מי יקבל וכמה מהקבלן.
- העיריות אינן ששות ליתן היתרים שכן המדובר בתוספת דיירים להם צריך לתת שירותי חינוך , אשפה, ביוב, חניות וכו.
- מחייב על כן שתוף פעולה בין כל הגורמים הנזכרים – קרי בעלי הדירות וכן עזרה צמודה של אנשי מקצוע כגון שמאי שיעריך את כדאיות העסקה , מהנדס כאמור שיבחן את הצדדים הפיזיים תכנוניים, עו"ד שיערוך את מערכות ההסכמים.
- היזם אמור להתנהל מול בעלי הדירות וכן לעסוק במתן בטוחות כמו ביטוח הבניין,ביטוח קבלנים, ביטוח הדיירים ליווי בנקאי ועוד.
-
סיכום
התמ"א 38 הינה תוכנית מורכבת.היא מחייבת כאמור את הסכמות בעלי הדירות.
היא גם מחייבת הערכות מיוחדת בעזרתם של אנשי מקצוע ובכללם מהנדס, שמאי ועו"ד בטרם יתחיל הליך מורכב זה.
היא גם מטילה – כאמור-נטל ואחריות רבה על הקבלן המבצע.
עם זאת בסופה של הדרך יהיו בה יתרונות לעוסקים בה.
________________________________________________________________
האמור ברשימה זו הוא כוללני בלבד ואין הרשימה באה כייעוץ ואין היא באה להחליף יעוץ של אנשי מקצוע.
יצחק טאוסי עורך דין נוטריון ומגשר רחוב אלון צבי 6 נתניה טל 098620481 פקס 098827127 מייל taussy@zahav.net.il