ביום 29.07.13-תוקן חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה ).להלן יפורטו מספר שינויים ותיקונים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)
החוק קובע הוראות שונות לתקופות שונות :
- יום "התחילה"- הוא יום תחילת החוק- החל 01.08.13. החוק חל החל מיום חקיקתו-אא"כ החוק הורה אחרת -עם הוראות מעבר לתקופות הביניים.
- "תקופת המעבר" המוגדרת בחוק- 01.01.14-31.12.17.
- "יום המעבר"-01.01.14
- תקופת הקבעשל החוק- החל מיום 01.01.18.
תמצית השינויים/משמעויות
החוק קובע כי התיקונים שנכללו בסעיפים 47, 48א,49א(א) ו-(א1) ו 49ב עד49ו –יחלו החל מיום המעבר- 01.01.14
כמו כן נקבעו מדרגות מס רכישה לתקופת המעבר
הערה:
מיום זה ואילך יחולו הוראות החוק כפי תיקונן ובמלואןובכללן-ביטול סעיף 49ב1 אשר היווה את סעיף הפטור המרכזי בעת מכירת דירת מגורים עד היום, כ"כ נקבעה תקרת פטור בעת מכירת דירה-ממס שבח עד ל4.5 מיליון ₪, קביעת מדרגות מס רכישה חדשות, צמצום פטורים במתנות, קביעת שיעורי מס רכישה גבוהים יותר ועוד
תיקון סעיף 9 שינוי הגדרה "פעולה באיגוד" -תחול גם על הקצאת מניות- כלומר הטלת מס רכישה על הקצאת מניות
"שבח ריאלי עד ליום המעבר" -הכוונה לשבח שנצבר על דירה שנרכשה עד ליום המעבר. לדירה זו -במקרה מכירתה לאחר יום המעבר- יינתן פטור ממס לתקופה עד ליום המעבר ומנגד היא תחוייב במס שבח ריאלי מלא לתקופה לאחר יום המעבר (01.01.14) . החישוב יחסי- ליניארי ביחס שבין התקופות.
במילים אחרות -החוק מאבחן -ככל שמדובר בדירות שנרכשו לפני יום המעבר- לצורך חישוב מס שבח: רוב תקופת השבח עד ליום המעבר- תהיה פטורה. ואילו מיום המעבר תמוסה במס שבח ריאלי.(אם כי יתכן גם מס אינפלציוני בדירות ישנות מאוד-למשל אלה שנרכשו לפני 1993)
שינויי הוראות לגבי מס רכישה
- נקבעו מדרגות מס רכישה חדשות וגבוהות עם מדרוג כשגובה המס עשוי להגיע ל10% מסכום הרכישה!
- החוק מבחין בין רכישה של תושב ישראל למי שאינו כזה (המחוקק רואה בתושב החוץ כבעל מי שברשותו יותר מדירה על כן הרוכש תושב החוץ ישלם מס החל מהשקל הראשון)
- נקבעו הוראות למקרה רכישה בעת שחלוף דירה
- רוכש בקבוצת רכישה ישלם מס רכישה-כרוכש דירה שלמה – כלומר יראו את רכישת הקרקע והדירה כמקשה אחת לעניין חישוב המס.
בוטלה הוראת סעיף 49ב1 לחוק.
המשמעות: ביטול הוראת הפטור העיקרית והמרכזית עד היום (שהעניקה פטור מלא על מכירת דירה אחת- ל4 שנים (ללא קשר למספר הדירות שיש למוכר)
עם זאת למרות הביטול סעיף 49ב1- הוראותיו יחולו בעת מכירת דירות בתקופת המעבר ובתנאי הוראות המעבר
ס' 49ב (2)
באמצעות שימוש בסעיף זה ניתן למכור שתי דירות "מזכות" בתקופת המעבר- בכפוף לתנאים!
בודקים שלפחות לגבי אחת משתי הדירות חלות הוראות סעיף 49ב1 –כאילו לא בוטל וכלומר : בודקים אם המוכר לא מכר דירה בפטור – במשך 4 שנים קודם למכירה הנוכחית
ובנוסף:
אם הדירה התקבלה במתנה-לפני יום המעבר-יש לקיים את הוראות ה"צינון" בהתאם לסעיף 49ו –בניסוחו-טרם התיקון.
המכירה אינה ל"קרוב".
על הדירה השנייה ישלם מס מופחת-כלומר נקבע בחוק מנגנון חישוב מיוחד ודרך חישוב ליניארית ובמקום פטור אוטומטי- מחיל פטור יחסי על דירה שנרכשה לפני יום המעבר-0% מס- ומס של 25% על השבח הריאלי שנצבר לתקופה שלאחר יום המעבר (01.01.14)
*יש גם לבדוק את המס האינפלציוני במקרים המתאימים.
הערות :
- המטרה-לאפשר מכירת יותר דירות
- כאן החוק יוצר מסלול חישוב שבח חדש ומיטיב בעת מכירת דירת מגורים לגבי דירה שנרכשה לפני יום המעבר- לגביה יחול מס שבח ריאלי "0%, ולתקפה שלאחר היום הקובע- 25%
*המס יחושב באופן ליניארי
*יהיו גם מצבים של מס אינפלציוני
לשימת הלב: דירה שלא מתקיימים בה ההוראות הנ"ל- תחוייב במס מלא!
תיקון סעיף 49ב2 לחוק
כללי:
סעיף 49ב2 הופך להוראת הפטור העיקרית בחוק
במקום פטור מלא חל מס מוטב למי שמוכר דירת מגורים מזכה
מכירת דירה יחידה
סעיף 49ב2 מקנה פטור בנסיבות שבו ובכללן:
- בעלות בדירה והחזקה בה לפחות 18 חודש בטרם מכירתה
- בנייתה של הדירה הסתיימה.-18 חודש קודם למכירה.
- המדובר בדירתו היחידה של המוכר (בכפוף לחריג סעיף 49ג) ביום מכירתה
שחלוף דירה: דירה שנרכשה תוך 18 חודש בטרם מכירת הנוכחית לא תחשב דירה נוספת
תוקנה "חזקת דירת מגורים יחידה" כלומר גם מי שיש לו עוד חלקים בדירה עדיין יחשב כבעל דירה יחידה אם סך זכויותיו בדיר האחרת לא עלה על שליש (33.3%) במקום 25% (סעיף 49ג)
כך לא יחשב מי שמחזיק עד שליש (במקום רבע) דירה שהתקבלה במתנה או ירושה- כבעל דירה נוספת.
תיקון סעיף 49ו
צומצמו פטורים לגבי דירות שהתקבלו מהורים במתנה.והורכה תקופת הצינון-האחזקה של הדירה
צומצמה האפשרות לבצע העברה ללא תמורה בין אחים או לאיגוד בפטור חלקי ממס רכישה
תיקון סעיף 49ז
בוצעו שינויים לגבי מכירת דירה שלצידה זכויות בנייה נוספות
דירה שהתקבלה במתנה:
ניתן למכור בפטור דירה שהתקבלה במתנה-אם הדירה התקבלה לפני יום המעבר (01.01.14) ומקיימת את הוראת הצינון שנקבעו בסעיף 49ו טרם תיקונו.
*האמור בכפוף לכך שהמכירה אינה לקרוב!
העברה במתנה לקרוב
מכירת דירה שהתקבלה במתנה מיום התחילה (01.08.13 וד ליום 31.12.13- ) יראו אותה כמכירה על ידי נותן המתנה!
כלומר: מי שקיבל מתנה דירה וימכור אותה-ייחסו את המכירה לנותן המתנה. המשמעות עלול שהנותן יחוייב במס!
תקרת פטור בעת מכירת דירה:
המחוקק קבע סף לפטור והיינו הטלת מס שבח על דירות שערכן -מעל 4.5 מיליון ₪.
_________________________________________________________________________
הרשימה איננה ממצה את כל השינויים , והיא אינה משמשת כייעוץ ובוודאי שאין היא באה להחליף יעוץ של אנשי מקצוע.
יצחק טאוסי עורך דין נוטריון ומגשר רחוב אלון צבי 6 נתניה ,
טל 098620481 פקס 098827127 מייל taussy@zahav.net.il